Жилье по Ленобласти подорожало на 70%, цена земельных участков по Ленинградской области в 2007 может вырасти до 50%.

29/11/2006 11:03 Жилье в целом по области подорожало на 70%, а средняя цена составила 800 и более у.е. за кв. м, стоимость земельных участков в отдельных районах области в течение следующего года может вырасти до 50%, а цены увеличатся на 15–30%.

Несмолкающие разговоры о нехватке участков под застройку в Петербурге или же сложностях с их получением, недовольство безумным ростом цен сыграло на руку властям Ленинградской области – исторического и самого близкого Петербургу соседа. Однако первые попытки заманить крупных строителей в область, чтобы с их помощью побить рекорды ввода жилья, не увенчались успехом. Инвесторам намного интереснее вкладывать большие деньги в маленькие дома.

«С учетом прогнозируемого в Санкт-Петербурге дефицита земельных участков под жилищное строительство и значительного роста цен на жилье, специалисты предсказывают перемещение петербургских строительных компаний на территорию Ленинградской области. Это может кардинально изменить ситуацию в регионе не только в сторону увеличения потребности строительных фирм в земельных участках, но и значительно повлияет на масштабы возведения жилых площадей и ценовую политику», – считают в правительстве Ленобласти.

Петербургских строителей заманивают в область, обещая им 93 перспективных земельных участка под жилищное строительство общей площадью около 2 тыс. га. На этих территориях в ближайшие два года, по планам чиновников, необходимо возвести 250 тыс. кв. м жилья, сообщает пресс-центр правительства региона. Строителям и муниципалитетам обещают в том числе и денежные гарантии: для реализации программы из областного бюджета направят 400 млн. рублей, такая же сумма поступит из федерального бюджета.

Еще в начале осени правительство области объявило о главной задаче на ближайший год – довести объем ввода до 1 млн. кв. м. Так много не строили даже в советское время: на пике строительного бума в СССР в 1972–1978 гг. вводилось по 865 тыс. кв. м жилой площади в год.

«Перевыполнение плановых заданий по отношению к прошлому году по большинству муниципальных образований составит в конце года в среднем, по прогнозам специалистов, не менее 121%. Только за первое полугодие этого года объем подрядных работ вырос на 210% по отношению к аналогичному периоду прошлого года и составил 20,3 млрд. рублей», – отрапортовали осенью в правительстве Ленобласти.

Однако сейчас чиновники озвучивают более реальные цифры. «В этом году план ввода жилья составит около 600 тыс. кв. м. Интенсивность, конечно, не та, которую ожидали. Но в декабре мы сделаем план. Дело в том, что мы, конечно, не ожидали такого ажиотажного спроса, такого роста цен. Жилье в целом по области подорожало на 70%, а средняя цена составила 800 и более у.е. за кв. м», – сообщилGuide to Property Сергей Абрамчик, председатель Комитета по строительству Ленобласти. Впрочем, он уверен: в ближайшие годы ввод жилья будет доведен до 1 млн. кв. м, серьезных препятствий этому нет.

Интересно, что эти самые препятствия ясно видны петербургским строителям, которых активно соблазняют участками под застройку. Проблемы с инженерной подготовкой существуют во всей области. Хотя есть и более благополучные районы: Всеволожск, Гатчина, Тосно, Выборг. Однако именно здесь, по словам Сергея Абрамчика, инвесторов власти не очень хотят видеть:

«В эти районы нам менее всего интересно привлекать строителей. А вот плохо развитые районы вблизи Ладоги, Подпорожья – другое дело», – говорит Сергей Абрамчик. Действительно, там есть над чем работать: сегодня в этих районах нет ни подготовленных участков, ни платежеспособного спроса. Многие строители высказывают недовольство по поводу отсутствия информации об участках под застройку и в целом об инвесторах, уже работающих в области.

Сергей Абрамчик объясняет: «У нас некоторое время заняло определение полномочий. Сегодня, согласно вступившему в силу 131-ФЗ, за участки от 1 га в пределах населенных пунктов отвечают муниципальные образования первого уровня. Только начиная с участков от 3 га вне черты поселений решение принимается с участием правительства». С этим мнением согласен и Евгений Домрачеев, заместитель председателя Комитета по строительству и архитектуре: «Очень много полномочий передано в муниципальные образования третьего уровня. Конечно, компании могут к нам обращаться в любое время, но как к источнику информации. А все вопросы и проблемы решаются на уровне муниципалитетов», – говорит он.

В Ленинградской области цена на квадратный метр еще не перешагнула планку в 2 тыс. у.е. Хотя, по оценкам аналитиков, в ближайших к Петербургу городах-спутниках цены на квартиры с начала 2006 года выросли на 30—40 %. Например, во Всеволожске цены приближены к городским – средняя стоимость квадратного метра – 1,8—2 тыс. долларов.

«Общая конъюнктура такова, что городская недвижимость за лето подорожала на 40%, мы наблюдали значительный динамический рост. На загородном рынке такой динамики не наблюдалось, хотя спрос там абсолютно стабильный в течение всего года. Цены растут максимум на 15—20 %, – рассказывает Guide to Property Сергей Сосновский, генеральный директор агентства «Александр-недвижимость». – Цены же на землю в Ленобласти колеблются от 1 до 3 тыс. долларов за сотку, это зависит от удаленности и оснащенности коммуникациями. Для сравнения – в Курортном районе Петербурга сотка стоит 10 тыс. долларов, даже во Всеволожске – цена колеблется от 5 до 10 тыс.».

По оценкам экспертов Центрального агентства недвижимости, участок в Курортном районе (около Сестрорецка) обойдется в 15–20 тыс. долларов за сотку. Чуть подешевле, но уже приближается к ним по стоимости земля около Константиновской резиденции в Стрельне – от 4 до 12 тыс. долларов. Приозерское и Приморское (вдоль залива, западнее Зеленогорска) направления – от 800 до 3 тыс. долларов за сотку. За 2–5 тыс. долларов за сотку продаются участки в Пушкине, Александровской, Новосаратовке и Красном селе.

Сейчас многие эксперты говорят о том, что стоимость земельных участков в отдельных районах области в течение следующего года может вырасти до 50%, а цены увеличатся на 15–30%. Если два года назад квадратный метр в районе Шушар стоил от 20 до 30 долларов, то сейчас цена колеблется от 40 до 80 долларов за кв. м. После Нового Года, прогнозируют в ЦАН, цена вполне может достигнуть и 100 долларов за кв. м.

Относительно перспективных в будущем участков участники рынка сходятся во мнении: будет расти популярность Выборга, Приозерска и Приморска. В последнем – за счет строительства здесь порта. На юге области наибольшим спросом пользуются города Пушкин, Гатчина и Колпино. Здесь идет активное строительство типового жилья, куда переезжают петербуржцы, расселяемые из зоны строительства КАД, из аварийного жилья. Активное строительство наблюдается в поселке Рощино, известном красотой его озер и сосен, увеличивающих спрос на жилье. Сейчас здесь строится дом «Рощинский Посад» (кирпично-монолитное строительство). Первая очередь уже выкуплена, вторая возводится.

Наиболее перспективными в данный момент строителям видятся земли в радиусе 40 км вокруг Петербурга, а также в районе КАД. Примыкающий к Кольцевой участок в Кудрово не удавалось продать долгое время, однако сейчас здесь готовится крупный проект строительства более 1 млн. кв. м жилья с развитой инфраструктурой. Правда, как признался Евгений Домрачеев, первый конкурс не состоялся из-за отсутствия участников.

В районе КАД также реализуется мощнейший проект по аналогии с петербургской «Балтийской жемчужиной». Компания «Пантикапей» намерена вложить более 650 млн. евро в участок под Всеволожском. «Проект имеет рабочее название “Евроград”, которое вскоре должно быть утверждено. В первую очередь, мы планируем построить 0,5 млн. кв. м жилья, его цена составит 1,9–2,2 тыс. долларов за кв. м», – обещает Дмитрий Яковенко, председатель совета директоров инвестиционной корпорации «Пантикапей».

По словам Игоря Матвеева, генерального директора компании «Архиград», «это будет не просто район, а мини-город на 15–20 тыс. жителей. Тут есть свой Невский проспект, система уютных площадей и пространств. Это будет 3–4-этажная застройка и таунхаусы. Это максимальная высота с точки зрения восприятия, концепции проекта и окружающей среды».

Помимо жилья, «Пантикапей» намерен построить торгово-развлекательный комплекс за 50 млн. евро и терминально-складской комплекс на территории в 50 га (общая площадь 250 тыс. кв. м) за 200 млн. евро. Главным же подрядчиком, как и в случае «Жемчужины», станут китайцы – «Первая строительная компания провинции Цзянсу».

Чиновники уже позаботились и о внешнем виде будущего жилья, и о его расположении. В институте «РосНИПИУрбанистики» разрабатываются схемы размещения жилищно-гражданского строительства до 2010 г. в населенных пунктах Ленинградской области. В них определено ранжирование населенных пунктов по типам застройки, емкости территорий, их инвестиционной привлекательности для подрядчиков, есть оценка состояния инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, подготовлен каталог резервных площадок для жилищного строительства на ближайшие четыре года.

Уже готовы концепции градостроительного развития территории Новое –Девяткино, Мурино Всеволожского района, в которой имеются и схемы инженерного оборудования территорий; Заневка-Кудрово Заневской волости и города Сертолово Всеволожского района, городов Сосновый Бор, Шлиссельбург, Ивангород и ряда других населенных пунктов.

Чиновники поделили Ленобласть на 5 зон, в зависимости от степени развития муниципальных образований и инвестиционной привлекательности территорий: Северная (Выборгский, Приозерский, Всеволожский районы), Южная (Гатчинский, Тосненский, Кировский и Киришский), Западная (Кингисеппский, Сланцевский, Ломоносовский, Волосовский, Лужский районы и Сосновый Бор), Восточная (Подпорожский и Лодейнопольский районы) и Центральная (Волховский, Бокситогорский и Тихвинский районы).

Сейчас проектирование многоквартирных жилых домов в Ленинградской области осуществляется по индивидуальным проектам. Однако для будущего жилья уже разработаны 30 типовых проектов – своего рода альбом повторно применяемых проектов в различных конструкциях для строительства жилых зданий. Строить в Ленобласти предлагается исключительно крупнопанельные дома производства Гатчинского ДСК, Киришского ДСК и Гатчинского ССК (каркасно-монолитные, монолитные, из кирпичных и стеновых блоков типа «Бессер»).

Однако строителям неинтересно возводить типовые проекты эконом-класса, а площадок под элитное жилье в области очень мало. Сейчас элитный жилой дом строится в Выборге – но это, говорят на рынке, скорее исключение.

По словам Сергея Сосновского, самый перспективный для инвестиций сегмент – коттеджное строительство. «Сейчас потенциал по открытию таких проектов, где выступают крупные городские компании – превышает предыдущее предложение раза в 2–3. В ближайшее время, до весны, будет выход порядка 15–20 новых проектов по коттеджным поселкам. Большинство их принадлежит петербургским компаниям, интересы которых ранее находились в Петербурге. Это объясняется высокой первоначальной стоимостью вхождения в строительство по земельным участкам, инфраструктуре. Эти проблемы в Ленобласти решаются тоже сложно, но за меньшие деньги. Плюс сейчас наблюдается смещение интересов потребителя к индивидуальным домам. Сейчас много коттеджных поселков позиционируются как проекты эконом-класса: стоимость квадратного метра в некоторых строящихся поселках не будет превышать 1,2 тыс. долларов», – говорит Сергей Сосновский.

Сегодня на рынке коттеджей работает довольно много компаний, ранее развивавших исключительно городские проекты. Группа «ЛСР» создала специальное подразделение «Особняк» и в 2005 г. начала, практически одновременно, три проекта: «Новый мир», «Жемчужина Разлива» и «Парквэй». «Корпорация С» инвестировала средства в строительство элитного коттеджного поселка «Золотая миля»» в Репино. «Петербургская Недвижимость» в конце года объявила о начале строительства поселка эконом-класса «Рыбацкая деревня» во Всеволожском районе. «М-Индустрия» строит крупный малоэтажный жилой комплекс в Пушкине.

Всплеск коттеджного домостроения обеспечила все та же КАД: она подвела новые подъезды к участкам, транспортное сообщение с которыми ранее было весьма затруднительным.

Лидером по строительству коттеджей является Всеволожский район (20 поселков), за ним следуют Выборгский (11) и Приозерский (5) районы. Средняя стоимость 1 квадратного метра в коттедже составляет около 1,5–1,7 тыс. долларов. Однако в некоторых районах цена может быть и 900 долларов за кв. м.

В составе коттеджных поселков строится все больше таунхаусов – в целом по Петербургу и Ленинградской области продажи идут в 28 таких поселках, хотя большая часть из них находится в стадии строительства. В 2006 г. застройщики планируют сдать свыше 200 таунхаусов площадью 44,5 тыс. кв. м, что составляет 22% от общего объема предложения. Наибольшее количество объектов планируется ввести в 2007 г. (свыше 400 таунхаусов, что составляет порядка 90 тыс. кв. м) – 41% от общего объема предложения. Однако эти объема пока дает Петербург. В области строительство таунхаусов ведется опять же только во Всеволожском районе, где компания «БалтВест» успешно реализовала первую очередь таунхаусов (максимальная площадь до 230 кв. м) в поселке «Лукоморье». Самый удаленный поселок «Новая Карела» планируется построить в Приозерском районе до конца следующего года (6 таунхаусов и 19 коттеджей, общая площадь застройки составит 6 тыс. кв. м).

Немало в последнее время говорят о деревянном малоэтажном домостроении, в основном в связи с небывалой популярностью нацпроекта, обещающего доступное и комфортное жилье. «В стране 20% населения проживает в деревянных домах, а рынок малоэтажного строительства в целом оценивается в 6 млрд. рублей. В 2006 г. 4 млн. кв. м было построено из древесины. Деревянное жилье в основном строится в Московской области, в Башкорстане и в Ленинградской области, хотя больше половины компаний, работающих на рынке, – московские, – рассказывает Александр Черных, генеральный директор Ассоциации деревянного домостроения. – Я думаю, что одна четверть того объема, который запланирован к вводу в 2010 г. нашим правительством, может быть обеспечен как раз деревянным домостроением. Ведь стоимость таких домов – минимум на 20% ниже стоимости любого другого дома. Та же ручная рубка выходит максимум на 170–250 долларов за кв. м».

С ним согласен и Михаил Афанасьев, председатель совета директоров компании «Регионстрой». Однако, по его словам, деревянное и вообще малоэтажное домостроение в Ленобласти будут развиваться очень вяло без конкретных решений областных властей. «Департамент строительства Ленобласти должен разработать программу, список компаний, которые будут строить малоэтажное жилье. Плюс – принять решение по дорогам к поселкам, это сейчас головная боль застройщиков. И потом, необходим госзаказ на малоэтажное жилье, к которому, кстати, нужно бы законодательно отнести и трехэтажные дома», – рассказал он.

Пока же главная проблема малоэтажного строительства в области – в плохом транспортном сообщении. Если же удаленность от города должна вознаграждаться значительным удешевлением продукта, то пока для застройщиков это нерентабельно.

По материалам источника.

Архив новостей сайта