| нажми сюда для возврата на сайт |
26/02/2007 09:00 Средний класс выбирает коттедж - жилье за пределами города увеличивается не на проценты, а в разы. Тенденция покупки загородной недвижимости - это желание растить своих детей в здоровом климате, желание активно отдыхать, видеть рядом на своей "даче" своих родителей.
«Свой загородный дом – это желание вернуться в ту среду, в которой я выросла. Причем желание это пришло с возрастом…» - говорит в одном из своих интервью Ирина Гудкина, исполнительный директор Агентства недвижимости «Бекар».
Состоятельных людей с такой же точкой зрения на жилье для себя и своей семьи становится в Петербурге все больше. Средний класс не только успел появиться, он уже в достаточной мере повзрослел. Суетиться по поводу квартиры в центре города становится не так уж модно – теперь актуален загородный дом с хорошим участком.
Этот интерес к Ленобласти рождается не только из желания убежать на зеленые просторы и быть ближе к природе. Он по большей части продиктован финансовыми причинами.
- Мы делим претендентов на загородное жилье неподалеку от Петербурга на три большие группы, - говорит Екатерина Шабалина, менеджер по маркетингу компании «Тимбер Продукт», компании, которая строила такие коттеджные поселки, как Краснозерное, Рыбацкая деревня, Карельская деревня, Хиттолово и др.
– В первую очередь это те, кто не успел купить в городе квартиру до ее подорожания и теперь рассматривает ближайшие поселки с целью приобретения под постоянное проживание. Во вторую очередь это люди, которые смогли купить квартиру до резкого повышения цен. Они сделали это в инвестиционных целях и теперь планируют продать подорожавшее жилье в городе на пике спроса "в сезон", чтобы решить проблему покупки дачи.
Третья группа покупателей – те, кому принципиально интересны пригороды в инвестиционных целях, а также как ресурс для близких. Они покупают участки с домами и без них. Это делается для перепродажи в будущем (также как и в случае с городскими квартирами) или для проживания за городом семьи, детей. Тенденция покупки загородной недвижимости - это желание растить своих детей в здоровом климате, желание активно отдыхать, видеть рядом на своей "даче" своих престарелых родителей. Одним словом - желание жить благополучно, ведь понятие "дача" еще с советских времен ассоциируется в нашем сознании как некое благополучие, а кому из нас не хочется для себя благополучия?
Есть и другие причины, которые лежат еще более глубоко, нежели просто желание счастья и благополучия своим родным. Осознанная необходимость иметь отдельный дом - это больше, чем вложение средств. Для человека средних лет это связано с повышением самооценки, признанием своего статуса в обществе, собственных достижений в жизни. Он перестает жить только сегодняшним днем, размениваться по мелочам. Вероятно, социологи еще сделают выводы об этом поколении петербуржцев как о первом, вложившем свои средства в основание настоящего родового гнезда.
Жилье за пределами города увеличивается не на проценты, а в разы. По данным управления "Загород" агентства "Петербургская недвижимость", за 2006 год количество объектов в коттеджных поселках, расположенных на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области, увеличилось почти в два раза.
На начало 2007 года в открытой продаже находятся 79 поселков, на этапе проектирования и подготовки к продаже - еще около 35. Меньше всего новых проектов в Приморском, Волосовском и Волховском районах - по одному поселку, а также в Петродворцовом и Кировском районах (по два). 70% коттеджей организованной застройки расположено во Всеволожском и Выборгском районах - 30 и 35 поселков соответственно.
Средняя стоимость коттеджа наиболее высока в Приморском районе - около 2 млн долларов. В Петродворцовом районе современные дома продаются по 665 тыс. долларов, в Курортном - по 601 тыс. долларов, во Всеволожском - по 559 тыс. долларов, в Выборгском - по 473 тыс. долларов, в Приозерском - по 302 тыс. долларов. При этом 94% платежеспособного спроса приходится на дома стоимостью до 150 тыс. долларов.
Интересно, что в прошлом году увеличились доли как поселков с полностью готовыми коттеджами, так и таких, где продаются исключительно земельные участки. На долю продаж участков с готовыми домами пришлось 63%, а на долю сделок с землей - 37%.
По данным Агентства развития и исследований в недвижимости, цена за сотку земли в ближайших пригородах Петербурга минимальна в Волосовском районе - 0,2-1 тыс. долларов за сотку.
В Приозерском районе участки продаются по 0,5-4,5 тыс. долларов за сотку, в Ломоносовском - по 0,5-5 тыс. долларов. Дороже всего земля во Всеволожском (0,5-10 тыс.), Выборгском (0,7-10 тыс.) и Курортном (10-25 тыс.долларов) районах.
Большинство коттеджных поселков, предназначенных для постоянного места жительства, сосредоточено на расстоянии не больше 100 км от города, хотя в идеальном случае покупатели хотят 20-30 км.
Что касается более конкретных пожеланий покупателя к своему загородному дому, здесь можно говорить пока на уровне обобщений. «Тип жилья неочевиден, - сообщает Restate.ru Сергей Эрте, директор по развитию ООО «Земельный центр». – «Но обособленная территория с основными коммуникациями и охраной является решающим по привлекательности фактором».
По мнению Екатерины Шабалиной («Тимбер Продукт»), «в основном людей "среднего класса" привлекает жилье в доступном сегменте цен от 900 до 1200 $ за м2 с землей (на уровне цен средней одно-двух комнатной квартиры), учитывая среднюю площадь дома в 70-100 м2 и площадь приусадебного участка в 12-15 соток, это индивидуальный дом либо таунхауз, иногда встречаются заказчики которые готовы строить дом на 2-3 семьи, но такие случаи достаточно редки.
- Коттеджные поселки ориентированы на людей, которые готовы приобрести еще один объект недвижимости в собственность, - добавляет Григорий Усыченко, директор по развитию ЗАО «Строительное объединение «М-ИНДУСТРИЯ». - Это значит, что их доход позволит в течение короткого времени выплатить от 120 000 до 1 000 000 долл. и выше за второе место проживания. Потенциальные покупатели такого класса жилья – средний класс и более обеспеченные граждане.
Уже в этом году на рынок выйдет предложение в ценовом сегменте до 80 000 долларов за коттедж. На сегодняшний день такова стоимость далеко не лучшей однокомнатной квартиры в городе. Все зависит от масштаба проекта, стратегии девелопера, стоимости земли (местоположения и механизмов приобретения) и технологии строительства.
Проблемным фактором, могущим оказать влияние на цену, может стать наличие необходимой инфраструктуры. Это пока болезненный для Ленобласти вопрос. Газификация и электрификация участка невозможна без соответствующих согласований и технических условий, эти работы невозможно выполнить частным порядком.
Можно предположить, что интерес к недвижимости будет более высоким в тех районах, где эти проблемы как минимум решаются. Специалисты прогнозируют выход на рынок загородной недвижимости крупных девелоперов, которые смогут повлиять на решение этих локальных проблем и выровнять спрос на более и менее освоенные районы в пригородах.
Как вырастут цены на загородное жилье в текущем году? На фоне разговоров о мифическом предстоящем падении цен на недвижимость в целом, может возникнуть ощущение, что и здесь каких-то скачков вверх не предвидится. Тем не менее, все участники рынка, опрошенные Restate.ru, отмечают, что рост возможен. - Доля загородных проектов на первичном рынке сейчас не более 10%, - объясняет Григорий Усыченко. - Потенциал роста до 20-25% к 2010 году.
Рынок развивается, реагирует на ситуацию со спросом и предложением. Цены будут определяться успешностью проекта и ситуацией на рынке городского жилья. При отсутствии потрясений рост на рынке загородного домостроения предполагается на уровне 15% в год. Озвучиваются мнения и о 100-200-процентном росте за год, и все-таки в большинство придерживается таких же прогнозов, как и директор по развитию ЗАО «Строительное объединение «М-ИНДУСТРИЯ».
Надо полагать, рост цен, повышение спроса и развитие инфраструктуры не станут единственными показателями развития в сфере загородной недвижимости в ближайшее время. Современные коттеджные поселки должны перестать казаться просто нагромождением небольших однообразных строений. Над многими комплексами уже работают архитекторы высокого уровня. Если уж средний класс выбирает себе «альтернативный Петербург» за городом, он должен быть гармоничным.
|
|