нажми сюда для возврата на сайт |
07/03/2007 23:26 Одна из основных тенденций рынка коттеджного домостроения – активное увеличение предложения. За первое полугодие 2006 года на рынке появилось 25 поселков, в то время как за весь 2005 год на рынок вышло 28 новых проектов. Это означает, что сегодня в месяц заявляется в среднем по 4 коттеджных поселка.
«Рост предложения происходит за счет постепенного освоения новых территорий в том числе в малопопулярных южном и восточном направлениях, и расширения зоны охвата по удаленности от города», - считает Игорь Лучков, директор Департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb
В целом на рынке насчитывается около 117 существующих, строящихся и проектируемых поселков. В их состав входит более 5,5 тыс. объектов (коттеджей, таун-хаузов, земельных участков), что составляет более 1,3 млн. кв.м. общей площади коттеджной застройки. По данным Ассоциации загородной недвижимости в прошлом году было введено более 100 тыс. кв. м.
Структура предложения по классам. Постепенно расширяется зона коттеджной застройки, появляются проекты дачного типа в дорогом сегменте. Сегодня около 34% предлагаемых поселков ориентированы на временное проживание, то есть относятся к дачному типу. По мнению некоторых экспертов, пока не будет освоена зона 100-130 км от города на севере области, не будут активно развиваться южные и восточные районы.
Рынок загородной недвижимости характеризуется относительной ценовой стабильностью, особенно на фоне динамики цен на городские квартиры. «Последние три года цены на загородном рынке на коттеджи растут на 15-30% ежегодно», - говорит Игорь Лучков.
В целом, ценообразование на рынке можно охарактеризовать как стихийное. Главным критерием и фактором, влияющим на цену, как и в любой сфере недвижимости, остается местоположение. Статус территории должен в таком случае определять класс поселка.
Распределения средних цен по районам:
Название района | Класс поселка, тыс.$ за дом/$ за кв.м | ||||
Эконом | Эконом+ | Бизнес | Элитный | De lux | |
Всеволожский, Кировский | 130/825 | 220/1050 | 371,4/1460 | 722/2575 | - |
Курортный | - | 245,7/1200 | 403,3/1500 | 759,8/2380 | 2417/5000 |
Выборгский | 150/600-800 | 265,5/1300 | 377,5/1782 | 660/1972 | - |
Юг (Ломоносовский, Петродворцовый) | - | - | 303,6/1530 | 600/2300 | - |
Приозерский | 160,8/750 | 215,8/1005 | 371,8/1387 | 650/1720 | - |
Приморский р-н СПб | - | - | - | - | 2064/3370 |
Чаще всего застройщики устанавливают цену за 1 кв.м коттеджа, а общая стоимость коттеджа зависит от его площади. Стоимость земли включается в стоимость дома, ее доля в стоимости по некоторым оценкам составляет около 5-10%.
«В целом цены на загородном рынке будут расти медленнее нежели на городском рынке жилья, поскольку рынок характеризуется как инертный и последовательный, - считает Игорь Лучков. – При этом коттеджи эконом-класса будут дорожать медленнее объектов более высоких сегментов». По прогнозам эксперта, среднегодовой темп роста составит 10-20%.
Коттеджный рынок нельзя назвать массовым. Используя статистические данные о населении Петербурга, можно подсчитать, что количество семей, имеющих загородный коттедж, составляет около 13 200 семей.
Кроме того, следует учитывать, что спрос на качественные дома с уникальным местоположением могут формировать не только петербуржцы, но также москвичи и представители других регионов России. По мнению экспертов, в общем спросе 70% покупателей загородных объектов - это жители Петербурга, 20% - жители области и 10% - иногородние покупатели.
«У москвичей наиболее популярными являются районы Карельского перешейка, а также Выборгский и Приморский районы», - рассказывает Игорь Лучков. Москвичи приобретают загородные дома высокой ценовой категории, как правило, начиная от бизнес-класса. При этом их не интересуют участки, они предпочитают приобретать коттеджи «под ключ».
В течение 2006 года отмечался рост спроса на коттеджи, и соответственно темпов продаж. За прошлый год рост спроса составил в среднем 28% к предыдущему году на первичном рынке. Для сравнения: в 2005 году по отношению к 2004 году рост спроса на первичном рынке составил около 22%. Если говорить о приросте продаж, то за первое полугодие 2006-го он составил 56%. «Наиболее активно велись продажи по проектам эконом и эконом+ классов независимо от их удаленности», - говорит Игорь Лучков.
Таким образом, несмотря на увеличивающееся предложение, спрос также растет, рынок пока не насыщен.