Дача в Ленинградской области - количество предложений не увеличивается.

07/04/2007 22:12 Дача в Ленинградской области - рынок дачной аренды под Петербургом стабилен, но стабильность эта односторонняя: количество предложений на нем вот уже несколько лет практически не увеличивается.

Снять обычную дачу на шести сотках (с «видом на удобства») можно только самостоятельно, обзвонив хозяев, опубликовавших телефоны в Интернете или рекламно-информационных газетах. Риэлторские компании начинают оперировать объектами стоимостью не ниже 500–1 тысяча долларов в месяц. За такую сумму можно снять приличный зимний дом с мебелью и удобствами в доме. Аренда коттеджей начинается от 1-2 тысячи долларов. Затраты арендатора на посреднические услуги составляют от 50 до 100% от месячного размера арендной платы.

Коттедж нынче кусается «Обычный дачный домик советских времен стоит 200–300 долларов в месяц, — рассказывает Елена Исаенко, директор департамента аренды жилого фонда АН «Бекар». — На популярных направлениях цены гораздо выше — например, в Комарово есть Академгородок, где за аренду коттеджа можно просить 6–7 тысяч долларов в месяц».

Арендные ставки на загородные дома не ниже, чем на элитное жилье в городе. Обычный двухэтажный дом в хорошем месте будет стоить на летний сезон (4–5 месяцев) 4–5 тысяч долларов в месяц. За эти деньги можно снять хорошую трех-четырехкомнатную квартиру в Петербурге с охраной и с парковкой.

Привлекательность того или иного объекта для нанимателя определяется в первую очередь местоположением. Спросом пользуются дома, коттеджи и дачи, которые находятся в 50–60 км от города и куда можно добраться на машине за полчаса-час. Самое популярное направление вот уже много лет — Курортный район, от Лисьего Носа до Зеленогорска. Большие дорогие дома в Сестрорецке, Репино, Комарово пользуются постоянным спросом, клиенты готовы платить за них 10 – 15 тысяч долларов. Но качественный дом с хорошим участком здесь найти довольно проблематично. Неплохо идут дела у домовладельцев во Всеволожском районе: здесь строится много коттеджных поселков, что повышает рейтинг района и расширяет выбор. На юге снимают дачи те, кто живет в Московском и Кировском районах, чтобы не ехать через весь город в сторону Сестрорецка. Зато у домохозяев на Мурманской трассе или в районе Мги мало шансов стать рантье: эти направления традиционно пользуются низким спросом арендаторов.

Отдельной строкой идут деревенские дома на солидном удалении от города. Спрос на них тоже есть, но довольно специфический: в деревню едут либо любители рыбалки и охоты, либо поклонники экологического туризма. Как правило, в агентства ни те, ни другие не обращаются: рыбаки общаются напрямую со знакомыми хозяевами, «зеленые» путешественники ищут дома через турфирму.

Удобства под рукой Соответственно с ростом цены растут и требования арендаторов. Многие съемщики даже не рассматривают дома без минимального (хотя бы) ремонта. «Для сдачи дома в аренду аккуратный косметический ремонт необходим, — рассказывает руководитель отдела городской недвижимости и аренды Общества землепользователей «Прогаль» Ольга Михеева. — И конечно, в доме не должно оставаться ненужных для клиента вещей хозяина». В стандартный набор цивилизованной жизни на даче входят: мягкая мебель, телевизор, кухня с газовой плитой и (желательно) баня на участке. Если арендодатель планирует сдавать дом не слишком дорого — $600–700 в месяц — то наличие каких-либо изысков в интерьере вовсе не обязательно. Главное — опрятность и чистота.

«Основное требование арендаторов — это наличие удобств в доме, — уверена Светлана Алексашина, заместитель генерального директора агентства «Петербургская Недвижимость». — Желательно, чтобы в доме была ванная комната или душевая кабина с горячей водой».

Более жесткие требования предъявляются, когда речь идет об объектах стоимостью от 1 тысячи долларов в месяц. Арендаторы коттеджей сегодня предпочитают снимать дом минимум с 3–4 спальнями, большой гостиной, с хорошим участком. Отделка дома должна соответствовать качественному евроремонту. Владельцу придется позаботиться о том, чтобы в доме была удобная для арендаторов планировка — несколько помещений различного назначения: как минимум две спальни, отдельная кухня (а не уголок на веранде), холодильник, стиральная машина и прочая бытовая техника. Это своеобразный стандартный набор солидного дома за городом.

При стоимости аренды свыше 3 тысяч долларов в месяц выдвигаются и другие требования. Метраж дома должен быть как минимум 150 кв.м, участок — 25–30 соток, огороженный серьезным каменным забором. «Практически невозможно переделать построенный в 1970–90-е годы дом под объект элитного уровня, который сдается по цене свыше 2,5–3 тысячи долларов, — уверена Светлана Алексашина. — Чтобы выручить такие деньги, надо изначально приобретать дорогой объект в хорошем месте».

В дорогом доме непременно должны быть «излишества»: камины, изразцовые печи, бильярдная, тренажерный зал, бассейн в цокольном этаже или на участке.

«В последнее время стало больше горожан, желающих жить за городом круглый год, — рассказывает Ирина Никулина, руководитель отдела аренды корпорации «Адвекс. Недвижимость». — Пока нет своего дома, они готовы снимать комфортабельное жилье, не очень удаленное от города. Например, с недавнего времени большой популярностью для длительного и кратковременного отдыха стал пользоваться коттеджный поселок «Осиновая роща-2», и для этого есть все основания: близость к городу, охраняемая территория, однородный социум проживающих, комфортабельные коттеджи».

Лужайка по сходной цене К какой бы ценовой категории ни относился дом, участок рядом с ним должен быть приспособлен для отдыха. Это значит: никаких грядок или старых кустов — придется организовать лужайку для подвижных игр и загорания, беседку, лавочки, место для мангала. Желательно сделать песочницу и качели: как правило, дачи арендуют семьи с детьми. Хорошо, если на участке есть несколько старых деревьев: они придадут ему необходимую «природность». Впрочем, серьезные ландшафтные изыски, уверены риэлторы, не нужны: клумбы или цветник ничего не прибавят к стоимости аренды, равно как и живая изгородь. А вот настоящая исправная ограда вокруг участка весьма желательна.

Заработать на аренде Приобретение загородных объектов для последующей сдачи — операция пока весьма редкая, а финансовый порог вхождения в роль рантье составит 100 – 300 тысяч долларов. Зато и прибыль может оказаться существенной: специалисты оценивают доходность сдачи в аренду загородных домов в 20% годовых.

Правда, покупать легкие щитовые дачи в деревнях и садовых товариществах риэлторы не советуют: при стоимости такого дома до 50 тысяч долларов сдавать его можно будет только в сезон, то есть 3–5 месяцев в году. В итоге годовой доход от аренды не превысит 3–4 тысячи долларов США. А вот риск утраты или повреждения недвижимости из-за пожара или вандализма в то время, пока объект простаивает без дела, довольно высок.

Приличный доход можно получить только от дорогого объекта, расположенного в престижном месте: в Курортном районе, на Выборгском направлении, неподалеку от Павловска и Пушкина, во Всеволожском районе (Токсово, Юкки), для зимнего отдыха — в Кавголово, Парголово, Коробицыно. Арендаторы особенно любят деревянные дома, построенные по финским технологиям; стабильно популярны «стародачные» кооперативы. Они пользуются постоянным спросом, предложение таких объектов ограничено, и потенциальные клиенты готовы платить за дом от 3 до 8 тысяч долларов в месяц.

«Почти все собственники сдают дачу на сезон, так легче хозяину, — говорит Ольга Михеева. — Но есть значительный неудовлетворенный спрос на помесячную аренду, и это может принести больший суммарный доход владельцу дачи. Просто нужно сдавать ее через агентство, которое выстроит очередь клиентов».

Поселки пока не в моде Отдельный сектор рынка — несколько коттеджных поселков, которые сдаются в аренду, в основном — только посуточно. Они, как правило, находятся у горнолыжных курортов, их зимой снимают лыжники, а летом люди просто ездят сюда отдыхать. Но пока такие «доходные поселки» единичны.

«Аренду коттеджа в поселке могут пока себе позволить только состоятельные люди, — говорит Анна Демиденко, старший менеджер компании «Александр-Недвижимость». — В принципе, такие варианты пользуются спросом, но круг постоянных арендаторов пока не сложился: клиенты, которые могли бы стать постоянными, довольно быстро приходят к тому, что надо иметь свою загородную недвижимость».

Генеральный директор компании «ТимберПродукт» Денис Малышев считает, что создание таких поселков в перспективе — дело прибыльное. Существенный минус: люди хотят арендовать дом недалеко от города, а свободной земли в районе 50 км практически нет. Значит, такие поселки придется строить в 70–100 км от Петербурга — что вызывает сомнение в прибыльности и быстрой окупаемости этой затеи. В ближайшем будущем количество игроков в этом секторе рынка, скорее всего, увеличиваться не будет.

Рост стоимости аренды загородного дома