Нажмите эту ссылку для возврата на сайт

РЫНОК ЗАГОРОДНОГО ЖИЛЬЯ 2007 ГОДА В ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ ПОВТОРЯЕТ ПУТЬ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЗАГОРОДНОГО ЖИЛЬЯ В ПОДМОСКОВЬЕ.

Версия для печати 22.11.2017


06/12/2007 23:00 Рынок загородного жилья в Ленинградской области повторяет, по мнению экспертов, путь развития рынка загородного жилья в Подмосковье. Инвесторы в загородное домостроение отмечают для Ленинградской области те же тенденции – избыток предложения в классах «элит» и «премиум», недостаток предложения жилья класса «эконом», возрастающий дефицит предложения жилья в ближайшем пригороде, стремление к укрупнению поселков. Правда, в Подмосковье практически решена проблема транспортной доступности, поэтому загородное домостроение развивается по всем направлениям, в отличие от Ленинградской области, где 60% строящегося жилья приходится на северо-западные районы.

Эксперты полагают, что Ленинградская область относится к числу наиболее перспективных рынков малоэтажного домостроения. По словам Бориса Цыпкина, руководителя управления инвестиционной политики холдинга Rodex Group, сегодняшний объем рынка этого региона уже составляет около $ 5 млрд. и в дальнейшем он будет только увеличиваться. По его мнению, к 2011 году доля малоэтажного жилья в Ленинградской области будет составлять не менее 50%.

По прогнозам Марины Карпихиной, директора по развитию компании «Родекс Северо-Запад», предложение на рынке малоэтажного домостроения будет увеличиваться на 45% в год - прежде всего, за счет предложения в эконом-классе. При этом рост цен, по ее словам, составит 2-5% в месяц.

При этом рынок загородного домостроения, несмотря на его интенсивное развитие, остается не структурированным и довольно хаотичным. Прежде всего, до сих пор не существует четкой классификации предложения загородной недвижимости. По словам экспертов, класс жилья, а, соответственно, и цена на него определяются произвольно.

Марина Агеева, генеральный директор компании «ПулЭкспресс Медиа», предлагает классификацию, разработанную по аналогии с той, которая принята для коммерческой недвижимости. Так, коттеджный поселок, относящийся к классу «элит» или «премиум» должны быть расположены у воды, обязательно наличие закрытого пляжа, который считается собственностью поселка. Территория поселков этой ценовой категории должна строго охраняться, поскольку отсутствие в поселке посторонних – залог комфорта проживающих в нем. Для бизнес-класса пожелания по расположению поселка сохраняются, но вопрос неприкосновенности территории уже не столь значим. И в том, и в другом случае коттеджи обычно построены по индивидуальным проектам, хотя в поселках бизнес-класса уже встречается типовая застройка. Для поселков эконом-класса характерна типовая застройка. Как правило, по размерам они крупнее, чем «премиум» и «бизнес». При этом, как подчеркивает Марина Асеева, разделение очень условно, четко выделить можно только эконом-класс.

В компании Rodex Group предлагают классификацию по функциональному назначению – жилье для постоянного проживания, для временного проживания и смешанное.

Поселки для постоянного проживания расположены в зоне от 1 до 25 км от города, в Ленинградской области они сконцентрированы, в основном, во Всеволожском районе. Именно в этой зоне в последнее время отмечается рост увеличение предложения жилья эконом-класса – прежде всего, за счет строительства поселка «Новая Ижора». Статус всех участков – ИЖС, площадь участков – от 20 соток, площадь жилья – около 200 кв. метров.

Жилье смешанного типа, как правило, расположено в зоне 25-60 км от города. Здесь безусловным лидером остаются Курортный район Санкт-Петербурга и Выборгский район Ленинградской области – 60% всего имеющегося жилья этого типа. На северо-западе большинство поселков этой категории находятся в районе Репино, на юге – в Сиверском, на востоке области они располагаются даже в окрестностях Шлиссельбурга. В этой группе преобладает предложение жилья бизнес-класса, статус земель – ЖС и земли сельхозназначения. Обязательное требование, выдвигаемое потенциальными покупателями такого жилья, - транспортная доступность, причем в идеале – проходящая рядом железнодорожная ветка. Еще один существенный критерий выбора жилья этой категории – престижность места, и здесь вне конкуренции остаются окрестности поселка Репино.

Сезонное жилье, которое может располагаться на расстоянии до 130 км от города, предназначено только для отдыха. Главные требования в этом случае – лес, водоем и возможность организовать свой досуг. В этой группе также лидирует Выборгский район, но к нему «подтягивается» и Приозерский – не в последнюю очередь благодаря горнолыжным курортам. Основная масса предложений жилья в этой группе – бизнес- и премиум-класс. Поэтому нет ничего удивительного в том, что 44% продающихся наделов в поселках – земельные участки под застройку: покупатели предпочитают строить дома собственными силами. Статус участков – земли СХН.

Наиболее востребованные материалы на рынке загородного домостроения – дерево и камень, в эконом-классе распространен еще и комбинированный тип зданий – керамзитовые блоки и дерево. По общему мнению, каркасные дома не пользуются высоким спросом – покупатели тяготеют к привычным технологиям.

По словам Марины Карпихиной, использование более дешевых технологий едва ли может существенно повлиять на конечную стоимость жилья. «Мы рассчитывали все варианты – все технологии способны изменить конечную стоимость только на 10-15%»,- поясняет она. Поддерживает это мнение и Дмитрий Майоров, заместитель генерального директора ООО «Национальная Жилищная Корпорация Санкт-Петербурга». По его словам, стоимость материалов не превышает 20-25% в общей сумме затрат на строительство жилья, зато около 40% составляет расход на инженерную инфраструктуру.

Способ снизить затраты на строительство или реконструкцию инженерных сетей участники рынка видят именно в укрупнении проектов. Таким же способом многие из них предлагают решать и проблему создания социальной инфраструктуры. Однако, по мнению Михаила Бимона, директора департамента маркетинга и стратегического развития корпорации «Петербургская недвижимость», никакая инфраструктура не будет полностью работоспособна раньше, чем через 2-3 года после ее создания. Инвесторы эту проблему признают и пытаются найти выход: например, компания «Родекс Северо-Запад» при строительстве поселка «Сторожевые холмы» (Всеволожский район), намерена договориться с уже действующей Агалатовской средней школой об обучении детей новых обитателей этих мест. Насколько готовы к переводу своих детей в сельскую школу сами родители – неизвестно.

Эксперты очень оптимистично оценивают перспективы рынка загородного домостроения в Ленинградской области – главным образом, из-за анонсированной программы дорожного строительства. После ввода в эксплуатацию южного полукольца КАД, по мнению Анатолия Западинского, первого заместителя генерального директора холдинга Rodex Group, пока еще недооцененные Гатчинский и Ломоносовский районы станут чрезвычайно привлекательными для инвестора.

По материалам источника.

Архив новостей сайта