| нажми сюда для возврата на сайт |
На середину 2008 года земли вблизи городской черты на Приозерском направлении стоят относительно недорого по сравнению с другими территориями на том же расстоянии от мегаполиса. По мере удаления от городских кварталов ситуация заметно меняется и отдельные места ценятся весьма высоко, часто заметно выше земель аналогичного удаления Выборгского направления.
Летом 2008 года отмечено затишье - рынок участков практически остановился. "Все ждут раздачи земель, обещанной губернатором области. Наделы, выставленные в продажу, почти не смотрят. Чтобы хоть как-то заинтересовать покупателей, продавцам приходится снижать цену", - делится наблюдениями руководитель загородного департамента агентства "Петербургская Недвижимость" Николай Кузнецов. Сходного мнения придерживаются и в других компаниях. Однако специалисты Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), к примеру, склонны связывать ситуацию не с заявлением областного чиновника, а с начавшейся порой отпусков (хотя по опыту прошлых лет летнее затишье на загородном рынке - явление нехарактерное). Сколько продлится такое состояние рынка, неизвестно. Риэлторы подтверждают: граждане склонны верить обещаниям, прозвучавшим с высоких трибун. Так или иначе, пока приходится оперировать весенними ценниками. (Как показало развитие ситуации - мировой финансовый кризис конца 2008 года - граждане имеющие голову не только для шапки и понимающие состояние экономики обращают внимание не только на комментарии специалистов по недвижимости - прим редактора сайта.)
Без оглядки на расстояние. По единодушному мнению специалистов, относительно невысокий спрос на земли Приозерского направления объясняется прежде всего транспортными проблемами. "Пока для застройщиков и покупателей трасса "Скандинавия" интереснее, чем Приозерское шоссе, однако когда последнее приведут в порядок, популярность этих мест резко возрастет", - говорит Олег Карзов, коммерческий директор компании Village Consulting.
В марте 2008 года эта трасса получила статус федеральной, а Министерству транспорта и Федеральному агентству по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству поручили организовать ее модернизацию (которая вялыми темпами ведется уже не первый год). На эти цели из казны обещан 1 млрд рублей (правда, из этой суммы предполагается финансировать еще и дорогу Порт Усть-Луга - трасса "Россия", но все равно получается немало). Дорожные проблемы решаются, в этом смогли убедиться все автолюбители во второй половине 2008 года - Приозерское шоссе качественно отремонтировали, полностью сняли и положили новое асфальтовое покрытие, и заметно активизировалось строительство новой Приозерской трассы.
Дорожные проблемы хоть и отбивают охоту приобрести дом для постоянного проживания, но не сильно отпугивают покупателей дачных домиков. К примеру, в Колосково цены на землю среднего качества достигают $10 000/сотка. А это 81 км от городских кварталов. Участок на таком же расстоянии в Выборгском направлении можно купить за $7000/сотка. В Лосево (98 км) сотку можно продать за $8000, в Выборгском направлении за столь удаленные места дают не больше $6000. Такие данные приводят в АРИН. В "Петербургской Недвижимости" называют несколько более высокие цены, но соотношения сохраняются.
"На Приозерском направлении многие населенные пункты стоят на берегах озер. Близость воды и то, что это земли поселений, повышают привлекательность этих мест. На Выборгском направлении побережья, как правило, относятся к землям сельхозназначения, а значит, нет ни подъездов, ни коммуникаций", - комментирует Наталья Хмельницкая, руководитель загородного направления АРИН.
К примеру, в уже упомянутом Колосково, но чуть подальше от Раздольского озера расположены садоводства, где несложно приобрести наделы по $3000-4000 за сотку. За такие же деньги можно купить землю в Петровском (87 км от города): это место не отличается природными красотами. В среднем за $4000/сотка можно взять участок и в Грузино (всего 43 км от города): тут много старых садоводств.
Такие же цены и в самом Приозерске. Правда, это "локальный максимум": в окрестностях райцентра за сотку просят в среднем $3000. Тем не менее весьма характерно, что расстояние от города весьма незначительно влияет на стоимость земли (чего не наблюдается на других направлениях), а природные красоты перевешивают все прочие факторы.
"Приозерский район необычайно красив, но кроме дорог у него еще одна беда - почти полное отсутствие социальной и развлекательной инфраструктуры. Это не важно для дачников (они могут обойтись без кафе и боулингов, а также проехать лишние 50 км, главное - места должны быть привлекательными), но сильно ограничивает количество желающих жить тут постоянно", - говорит Светлана Невелева, советник руководителя компании "Стинком". Впрочем ситуация очень активно выравнивается за счет быстрого развития круглогодичного Сосновского курорта Игора, а ресторанов и кафе по Приозерской трассе к лету 2009 года заметно прибавилось (примечание редактора rautu.ru).
По свидетельству участников рынка, в Приозерском районе весьма активно предлагаются и земли сельхозназначения (не переведенные в садоводства). Такие наделы оцениваются примерно в $1500 за сотку, и покупают их не под картошку. "Не знаю случаев, чтобы участки в Ленобласти купили для занятий сельским хозяйством", - говорит Наталья Хмельницкая.
Полярные поселки. По статистике "НП", доля малоэтажных комплексов с домовладениями высшего ценового уровня (класс "элит") на Приозерском направлении (во Всеволожском районе) выше, чем в соседнем Курортном.
Объяснение простое: в Курортном районе застройщики экономят дорогую землю и возводят таун-хаузы и малоквартирные дома, а на Приозерском направлении предложений такого типа практически нет (единственное исключение - проект "Новая Корела", рассчитанный на жителей Приозерска). Причем основная застройка (11 проектов из 20) сосредоточена вблизи Петербурга - не дальше 20 км от КАД.
Дома от $1,8 млн предлагает компания "Петростиль" в "Медовом". От $1 млн оценивает выставленные в проекте "Северная столица" апартаменты УК "Юкки-Порошкино". Компания "Хонка-парк" традиционно не разглашает цен в поселке Honka Family Club, но, по некоторым оценкам, "квадрат" дома обойдется покупателю не дешевле $3500. В проекте "Вартемяги" компании "Эколоджинг" коттеджи стоят не менее $950 000. В "Терра-Юкии" и "Охтинском раздолье" предлагают участки от $12 000/сотка (на таких землях, по оценкам экспертов, покупатели также построят дома не дешевле $1 млн).
Земли дальше Осельков и Агалатово застройщики до сих пор осваивали неохотно. На следующие 120 километров трассы приходится всего девять поселений. "В Приозерском районе строят, как правило, дачи эконом- или бизнес-класса. Число проектов постепенно увеличивается. В основном это дома каркасные, из бревна или бруса, нередко можно встретить и финские коттеджи", - говорит Олег Карзов.
"Здесь немало корпоративных проектов, то есть поселений, выстроенных компаниями "для своих" и не выставляемых на продажу. Интерес к ним не случаен: это замечательное место для "коммерческих" поселений - баз отдыха для горнолыжников, рыбаков, байдарочников", - отмечает Светлана Невелева.
На удалении от Петербурга тоже можно найти весьма дорогие объекты. Проекты "Суходольское", Lake`s Berry Club предполагают дома дороже $1 млн. Впрочем, есть и более скромные объекты. В Ромашках от Невской домостроительной компании реально присмотреть коттедж за $240 000, в Зареченском от "Балт-Групп" - за $300 000.
Перспективы этого направления специалисты оценивают оптимистично. После реконструкции шоссе единственное, что будет сдерживать развитие, - это газ. "В Приозерском районе с ним проблемы в отличие от соседнего Выборгского. Под ИЖС эти земли (особенно дальние) использовать неудобно, потому что здесь крайне мало рабочих мест. Эти места - лишь для отдыха", - считает Олег Карзов.
Мнения экспертов.
Андрей Скатов, технический директор компании "ПБЛ Холдинг": – Для нас это направление пока неинтересно. Если бы нам предложили участки в лесу или около водоема по интересной цене - другое дело. К тому же красивые места начинаются довольно далеко от города, а строительство дач - не наш сегмент рынка. Вблизи города здесь поселков хватает, конкуренция слишком жесткая. Строить в сегменте "комфорт" и "стандарт" невыгодно из-за больших проблем с подведением коммуникаций. Одни лишь согласования могут затянуть реализацию проекта на три-четыре года. А к тому времени пропускной способности реконструирующейся трассы вновь будет не хватать.
Ольга Трошева, руководитель загородного отдела консалтингового центра "Петербургская Недвижимость": – За 2008 год участки на Приозерском направлении как в коттеджных поселках, так и вне организованных поселений подорожали в среднем на 12-20%. Причин несколько: с одной стороны, увеличились затраты застройщиков (инженерная подготовка, согласования и т.д.), с другой - выросла привлекательность этих территорий, так как их транспортная доступность в обозримом будущем должна улучшиться. В последнем полугодии здесь активно реализуются проекты коттеджных поселков (правда, пока в основном в них продают инженерно подготовленные участки).
Олег Карзов, коммерческий директор компании Village Consulting: – Это весьма интересное направление для застройщиков. Особенно земли, относящиеся к Всеволожскому району. Они близко от города, здесь хорошая природа, тут можно строить поселки для постоянного проживания. Более дальние территории (административно относящиеся к Приозерскому району) пригодны лишь для сезонного проживания.
Не так давно в районе сменилось руководство, и пока застройщики испытывают очень большие трудности с оформлением земли. Несмотря на это участки здесь активно покупают и продают. Однако в предложении нередко встречаются варианты с различными правовыми дефектами - застройщику стоит очень внимательно проверять документы. Сегодня найти хороший лесной надел на берегу водоема за приемлемые деньги практически невозможно.
Какой же вывод можно сделать из этих достаточно противоречивых мнений? Земли Приозерского направления настолько разнообразны, что, с учетом постояного позитивного развития района, адекватную оценку на 2008 год сформировать трудно.
По материалам Недвижимость и Строительство Петербурга и сайта RAUTU.RU
|
|