нажми сюда для возврата на сайт |
23/04/2007 18:46 Стоимость сельхозземель в некоторых наиболее привлекательных пригородных районах приближается к стоимости участков ИЖС. Еще недавно на земельном рынке предлагались к продаже преимущественно участки под индивидуальную жилищную застройку (ИЖС). Сегодня основная часть предложения приходится на участки дачных некоммерческих партнерств и сельхозземли.
Секрет фирмы. В последний год активность продаж возросла вследствие повышенного спроса юридических лиц: многие девелоперы устремились в область, поскольку в городе разгуляться уже негде. Также наблюдается интерес к приобретению крупных участков со стороны частных лиц с целью перепродажи в будущем. Но при этом рынок земли, отмечают эксперты, в основном остается теневым, непубличным. Документы государственных организаций, регистрирующих сделки с землей, не показали бы заметного роста активности: дело в том, что крупные сделки, как правило, не регистрируются официально - это слишком накладно. Да и мало кому из сторон хочется публичности. Гораздо спокойнее и дешевле поменять учредителей фирмы, владеющей землей. При этом складывается впечатление, что крупные землевладельцы и покупатели практически не нуждаются в услугах риэлтеров: обмен информацией идет по другим каналам.
Потенциальный объем рынка огромен: в Ленинградской области, по информации местной Земельной кадастровой палаты, сельхоз-угодия занимают 1,7 млн га (20% общей территории); в частной собственности официально находится чуть меньше четверти. А по оценкам специалистов, большая часть свободно продающихся в области земель - именно земли сельхозназначения, реже - земли, имевшие этот статус, но прошедшие одну или несколько стадий оформления.
Торговля полуфабрикатами. За последние 2-3 года на рынке появилось несколько профессиональных компаний, которые занимаются тем, что из приобретенных участков делают "полуфабрикат": получают разрешительные документы, позволяющие освоить эту территорию. К тому же в последние 2 года большинство из них не переводят землю под ИЖС, поскольку это связано с предварительным включением сельхозземель в состав поселений.
Гораздо проще и быстрее изменить разрешенный вид использования: на земли сельхозназначения оформляется дополнительный разрешенный вид использования площадей - "дачное строительство". Процесс может занять год-два, а его стоимость будет зависеть от близости к границам населенного пункта, от юридической "чистоты" участка, от того, насколько место перспективно и живописно. Многое зависит и от того, в каком районе Ленобласти расположен участок. Минимальная цена перевода земли - $5 за 1 м2, чаще всего речь идет о $25-35 за 1 м2.
Статистика подтверждает эту информацию: еще год назад доля предложения участков в статусе ИЖС в Ленобласти составляла 60-70%. При этом доля дачных некоммерческих партнерств выросла на рынке с 2005 г. практически на треть.
Цена "продукта-полуфабриката", прошедшего предпродажную подготовку, возрастает в разы. Алексей Рогов, директор по развитию и продажам управления "Загород" АН "Петербургская Недвижимость", считает, что на рынке в настоящий момент очень много посредников и перекупщиков - как частных лиц, так и организаций. Сейчас купля-продажа земельных участков - просто "золотое дно", чем и пользуются участники рынка. Даже при условии простаивания купленного участка, если не вносить никаких улучшений, можно приобрести землю, например, за $500 за сотку, а через год продать ее по $1000-1500 за сотку.
Тенденция последнего времени: поля и пастбища выкупают под жилье.
Мнение специалиста: Наталья Хмельницкая, директор департамента земельных участков Агентства развития и исследований в недвижимости: "На земельном рынке уже сейчас ажиотаж, ежедневно два человека обращаются только лично ко мне. Предложения не успевают за спросом - соответственно, ценник растет. Можно отметить факторы, подогревающие рост спроса на землю: предложений домов в сегменте экономкласса как не было, так и нет. При этом появились потребители, у которых есть свободные денежные средства. Именно эти люди ищут свободные земельные участки и потом уже сами занимаются строительством".
Мнение специалиста: Яна Долотова, руководитель отдела аналитики и консалтинга АН "Итака": "Согласно нашим прогнозам в 2007 г. ожидаемый прирост цены на землю составит 20-40% за год. Учитывая эти цифры, можно считать вложения в землю на сегодня более прибыльными, чем, например, депозитные вложения. Сегодня особенно выгодны вложения в южные районы области, в прилегающие к КАД территории. В популярных северных районах цена уже и так достаточно высока, и рост происходит медленнее. А прирост цены, к примеру, по земельным участкам в Гатчинском районе (ИЖС) с февраля 2006 г. по февраль 2007 г. составил около 70-100%. Минимальная цена земли сегодня $3-3,5 тыс. за сотку в южных районах с подведенными коммуникациями и $1,5-2 тыс. за сотку участка без коммуникаций".
Цена вопроса: Источник: Агентство развития и исследований в недвижимости
Стоимость земли в наиболее востребованных населенных пунктах | $ за сотку минимальная стоимость | $ за сотку максимальная стоимость |
Всеволожск и пригороды | 4500 | 12000 |
Юкки - Порошкино | 5500 | 10000 |
Сертолово - Черная речка | 3500 | 5000 |
Токсово - Осельки | 4000 | 7800 |
Вартемяги - Агалатово | 3000 | 5000 |
Васкелово - Лемболово | 2500 | 6000 |
Пос. им. Свердлова - Отрадное | 2500 | 5000 |
Репино - Ленинское | 8500 | 15000 |
Ильичево - Рощино | 4000 | 9000 |
Коробицыно - Мичуринское | 2000 | 5500 |
Суходолье | 1000 | 3500 |
Лахта - Ольгино | 8000 | 17000 |
Лисий Нос - Горская | 9000 | 15000 |
Александровская - Разлив - Сестрорецк | 10000 | 20000 |
Солнечное - Репино - Комарово | 7000 | 25000 |
Белоостров | 2500 | 7000 |
Пушкин | 4000 | 15000 |
Павловск | 3000 | 5000 |
Тярлево | 2500 | 5000 |
Стрельна и близлежащие районы | 8000 | 25000 |
Петродворец | 5000 | 20000 |
Ломоносов и близлежащие районы | 2500 | 7000 |
Прогноз роста стоимости земельных участков в Ленинградской области, 2007 г. Источник: Центральное агентство недвижимости.